Reperele pieței: ce înseamnă „€/mp” într-un anunț
În rapoartele marilor consultanți imobiliari din 2025–2026, chiria pentru spații industriale și logistice moderne în jurul Bucureștiului se situează orientativ între 4 și 5 €/mp/lună pentru suprafețe mari în parcuri logistice, cu zona de nord (Otopeni, Ștefăneștii de Jos, A3, DN1) printre cele mai scumpe, pentru că e aproape de aeroport și de intrările pe autostrăzi. Pentru spații mici, sub 1.500 mp, și mai ales pentru cele care includ birouri finisate, prețul pe metru pătrat urcă — de regulă între 5 și 7 €/mp, uneori mai mult în clădiri noi.
Prețul din anunț este însă doar începutul. În practică, factura lunară a unui chiriaș industrial are trei componente, iar anunțurile menționează de obicei una singură.
1. Chiria de bază
Suma pe metru pătrat înmulțită cu suprafața închiriabilă. Atenție la două detalii: dacă suprafața este utilă sau construită (diferența poate fi de 8–12%), și dacă birourile sunt taxate la același tarif ca depozitul sau separat, la tarif de birou. Un „mezanin de birouri” inclus în preț nu e același lucru cu 575 mp de birouri finisate, cu aer condiționat și 4 grupuri sanitare.
2. Service charge-ul (taxa de administrare)
În parcurile logistice, peste chirie se adaugă o taxă de administrare care acoperă paza, iluminatul comun, întreținerea drumurilor interioare, deszăpezirea, administrarea. În funcție de parc, aceasta poate adăuga 0,7–1,5 €/mp/lună, deci la o chirie de 4,5 €/mp ajungi real la 5,2–6 €/mp. Într-un imobil independent, singur în curte, service charge-ul nu există: curtea, parcarea și poarta sunt ale chiriașului.
3. Utilitățile
Aici diferențele sunt cele mai mari și cel mai greu de văzut din anunț. Întrebările utile la vizionare:
- Cum e încălzit depozitul? Un depozit neîncălzit e mai ieftin la chirie, dar poate fi inutilizabil pentru marfă sensibilă sau pentru oameni iarna.
- Apa este de la rețea sau din puț propriu? Un puț autorizat, cu hidrofor și filtrare, înseamnă costuri cu apa aproape de zero.
- Contoarele sunt pe imobil sau se refacturează? Refacturarea prin administrator adaugă de regulă un comision și întârzieri.
- Ce putere electrică e disponibilă și e trifazic? Dacă ai utilaje, racordarea ulterioară costă și durează.
Exemplu de calcul: 1.093 mp în Otopeni
Imobilul nostru de pe Str. Odăii 58 se închiriază la 5.950 € + TVA / lună pentru 575 mp de birouri renovate, 518 mp de depozit încălzit, curtea și parcarea. Împărțit la suprafața utilă totală de 1.093 mp, înseamnă aproximativ 5,4 €/mp — pentru un ansamblu în care mai mult de jumătate din suprafață sunt birouri finisate, nu depozit. Fără service charge, cu apă din puțul propriu și centrală de 50 kW pe contorul imobilului.
Un modul echivalent într-un parc logistic din nord — să zicem 1.000 mp depozit cu 10% birouri — ar porni de la 4,5–5 €/mp chirie plus 0,8–1,2 €/mp service charge, deci 5,3–6,2 €/mp, pentru 100 mp de birouri în loc de 575. Nu e un calcul în favoarea noastră din principiu; e un calcul care arată că trebuie comparat ce primești, nu doar cifra din anunț.
Ce mai influențează prețul
- Durata contractului. La 5 ani sau mai mult, proprietarii oferă de regulă condiții mai bune decât la 3 ani.
- Accesul TIR. O autorizație DRDP de acces direct din centură e un activ greu de obținut; un spațiu la care camionul trebuie să parcheze pe stradă e, în practică, un spațiu mai mic.
- Vizibilitatea. Front la drum național sau centură și un panou publicitar la stradă au valoare pentru firmele care vând.
- Posibilitatea de extindere. Teren disponibil în spate înseamnă că nu te muți peste doi ani.
Concluzie
În 2026, un depozit decent în nordul Bucureștiului costă real între 5 și 7 €/mp/lună cu tot cu taxe, iar diferența dintre un anunț „ieftin” și unul „scump” stă adesea în ce nu scrie în anunț. Cere întotdeauna chiria, service charge-ul și modul de facturare a utilităților pe aceeași foaie — și compară pe total lunar, nu pe €/mp.
