Хто може бути орендарем
Орендувати комерційне приміщення в Румунії може будь-яка юридична особа — румунська компанія (найчастіше SRL, аналог ТОВ), філія або представництво іноземної компанії, а також українська компанія напряму, якщо власник погоджується на договір з іноземною юрособою. На практиці більшість власників, і ми теж, віддають перевагу румунській SRL або філії: простіше з рахунками, ПДВ і реєстрацією договору.
Зареєструвати SRL громадянин України може без обмежень; процедура через Торговий реєстр (ONRC) зазвичай триває кілька робочих днів. Для реєстрації потрібна юридична адреса — і саме тому багато компаній спершу шукають приміщення, а потім реєструють фірму. Власник може надати для цього згоду на реєстрацію юридичної адреси за адресою приміщення.
Які документи просить власник
- Реєстраційні документи компанії (свідоцтво про реєстрацію, витяг з реєстру) і документ особи, яка підписує договір.
- Опис діяльності — що саме зберігатимете або робитимете у приміщенні. Це важливо для страхування та для відповідності призначенню будівлі.
- Іноді — фінансові документи або рекомендації, особливо для нової компанії. Нова українська філія без історії в Румунії — звичайна ситуація, її компенсують депозитом або гарантією.
Власник, зі свого боку, має показати витяг з кадастру (extras de carte funciară), що підтверджує право власності, та документи, важливі для вашої діяльності: наприклад, дозвіл на в'їзд вантажівок з національної дороги, дозволи на воду та газ.
Депозит, строк і індексація
- Депозит: зазвичай 2–3 місячні оренди; повертається після закінчення договору, за вирахуванням пошкоджень або боргів.
- Строк: для складів та офісно-складських будівель — від 3 років, часто 5. Довший строк — кращі умови: нижча ставка, безкоштовний період на облаштування (grace period) або участь власника у ремонтних роботах.
- Індексація: щорічно, зазвичай за індексом інфляції єврозони (HICP) або за фіксованим відсотком, якщо оренда в євро.
- Валюта: оренда майже завжди в євро, оплата в леях за курсом Національного банку Румунії на день рахунку або в євро — як домовитесь.
ПДВ на оренду
Оренда нерухомості в Румунії за замовчуванням звільнена від ПДВ, але власник — платник ПДВ — може обрати оподаткування оренди ПДВ (так звана опція оподаткування). Для комерційних приміщень це стандартна практика, тому в оголошеннях ціна вказується «+ ПДВ». Стандартна ставка ПДВ у Румунії — 21% (з серпня 2025 року). Якщо ваша компанія зареєстрована платником ПДВ у Румунії, цей ПДВ ви відшкодовуєте; якщо ні — він стає витратою. Уточніть це з бухгалтером до підписання: різниця між 5 950 € і 5 950 € + ПДВ відчутна.
Що зазвичай є в договорі
- Предмет: точна адреса, площі, план приміщення як додаток.
- Оренда та комунальні: хто платить за електрику, газ, воду, сміття; чи є плата за обслуговування (service charge). В окремій будівлі на власній ділянці, як наша, service charge немає — ви платите лише своє споживання за лічильниками.
- Ремонти: власник — конструкція, дах, основні мережі; орендар — поточне обслуговування і все, що він сам встановив.
- Зміни та облаштування: що можна робити (стелажі, перегородки, вивіска) і за чиєю згодою.
- Розірвання: строк повідомлення (зазвичай 3–6 місяців), умови дострокового виходу, штрафи.
- Передача: акт прийому-передачі з фотографіями та показниками лічильників — обов'язково.
Договір укладається румунською; двомовна версія (румунська + англійська або українська) — нормальне прохання, яке ми підтримуємо. Юридичну силу має румунський текст, тому варто, щоб перекладений варіант переглянув ваш юрист.
На що звернути увагу перед підписанням
- Чи дозволений в'їзд вантажівок у двір офіційно, а не «так склалося».
- Яка реальна вартість комунальних взимку (опалення складу) — попросіть торішні рахунки.
- Чи можна зареєструвати юридичну адресу та місце діяльності за цією адресою.
- Хто ще має доступ до двору та воріт.
Для нашої будівлі в Отопені відповіді на ці запитання є в технічному паспорті (англійською) та на сторінці запитань українською. І головне: подзвоніть — ми відповімо українською.
Ця стаття має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Деталі залежать від вашої ситуації — уточнюйте в бухгалтера або юриста в Румунії.
